Είναι πάντα απαραίτητος ένας συμβολαιογράφος κατά την αγορά και πώληση γης

2024 Συγγραφέας: Sebastian Paterson | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-16 13:49

Ο νόμος προβλέπει δύο μορφές καταχώρησης συμβολαίων για συναλλαγές σε ακίνητα.

Η πρώτη επιλογή είναι η σύναψη συμφωνίας σε συμβολαιογραφικό γραφείο με την επακόλουθη καταχώριση της συναλλαγής στο Γραφείο της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Εγγραφής (FRS - το πρώην RRB).

Ο δεύτερος, που προβλέπεται από τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας και τον ομοσπονδιακό νόμο "περί κρατικής καταχώρησης δικαιωμάτων σε ακίνητα και συναλλαγές με αυτό", είναι η σύναψη συμφωνίας σε απλή γραπτή μορφή. Σύμφωνα με το άρθρο 550 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας "Μορφή της σύμβασης για την πώληση ακινήτων", η σύμβαση πώλησης και αγοράς ακινήτων συνάπτεται γραπτώς συντάσσοντας ένα έγγραφο που υπογράφεται από τα μέρη. Όπως προκύπτει από το νόμο, μια τέτοια συμφωνία δεν απαιτεί υποχρεωτική συμβολαιοποίηση.

Ας εξετάσουμε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα καθεμιάς από τις παραπάνω μεθόδους.

Η εγγραφή στο γραφείο του συμβολαιογράφου από ιδιώτες τέτοιων εγγράφων όπως, για παράδειγμα, σύμβαση δανείου, διαθήκη ή πληρεξούσιο, στις περισσότερες περιπτώσεις είναι δικαιολογημένη - με εξαίρεση τις καταστάσεις που ορίζονται από το νόμο, ο συμβολαιογράφος είναι ο μόνος εκπρόσωπος του νόμου που μπορεί να πιστοποιήσει το έγγραφο, να επιβεβαιώσει τη νομική ικανότητα των πολιτών που το υπέγραψαν. Το έγγραφο τίθεται σε ισχύ από τη στιγμή που πιστοποιείται από συμβολαιογράφο ή από τη στιγμή που καθορίζεται στο πιστοποιημένο έγγραφο. Σε περίπτωση ορισμένων καταστάσεων σύγκρουσης που απαιτούν δικαστικές διαδικασίες, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι η εμπιστοσύνη στα έγγραφα που έχουν πιστοποιηθεί από συμβολαιογράφο είναι μεγαλύτερη από ό, τι σε έγγραφα που συντάσσονται σε απλή γραπτή μορφή, ειδικά εάν είναι αδύνατο για ένα από τα μέρη να παρευρεθεί στο ακρόαση.

Η κατάσταση με τις συναλλαγές ακινήτων είναι διαφορετική. Τα καθήκοντα ενός συμβολαιογράφου περιλαμβάνουν την πιστοποίηση του γεγονότος της σύναψης συμφωνίας για μια συναλλαγή ακινήτων, την πιστοποίηση της ταυτότητας των πολιτών που υπέγραψαν το έγγραφο που συντάχθηκε. Ωστόσο, η συμφωνία θα τεθεί σε ισχύ μόνο μετά την εγγραφή της στο UFRS, η οποία διαρκεί δέκα εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία υποβολής των εγγράφων. Φυσικά, κατά την υποβολή εγγράφων στο UFRS, οι αρμόδιοι υπάλληλοι αυτού του οργανισμού πρέπει επίσης να επαληθεύσουν την ταυτότητα των πολιτών που έχουν συνάψει τη σύμβαση, να ελέγξουν την ορθότητα της σύμβασης, την κυριότητα των αποξενωμένων (αποκτηθέντων) ακινήτων. Δηλαδή, η διαδικασία εγγραφής στο UFRS είναι απολύτως η ίδια τόσο για συμβόλαιο συμβολαιογράφου όσο και για συμφωνία που συνάφθηκε από τα μέρη χωρίς τη συμμετοχή συμβολαιογράφου.

Είναι σαφές ότι είναι πολύ δύσκολο για άτομα που βρίσκονται μακριά από τη νομολογία να συνάψουν μια σύμβαση με δική τους αρμοδιότητα, ειδικά όσον αφορά συναλλαγές με ακριβά ακίνητα. Κατά κανόνα, κατά τη σύνταξη τέτοιων συμβάσεων, απευθύνονται σε δικηγόρους που ειδικεύονται σε αυτόν τον τομέα του δικαίου.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της σύνταξης σύμβασης με συμβολαιογράφο (ο οποίος είναι, φυσικά, ειδικός με ανώτερη νομική εκπαίδευση) και δικηγόρος στον τομέα της χρήσης γης

A. Εάν επικοινωνήσετε με έναν δικηγόρο, η πληρωμή για τη σύνταξη της σύμβασης δεν θα εξαρτηθεί από την αξία του ακινήτου. Αυτό επιτρέπει στα μέρη της συναλλαγής να υποδείξουν την πραγματική αγοραία αξία του αντικειμένου, ανεξάρτητα από το αν κάνετε μια συμφωνία με ένα δωμάτιο ή αγοράζετε ένα ολόκληρο σπίτι. Σε συμβολαιογραφικό συμβόλαιο, πολλοί δεν αναφέρουν την πραγματική τιμή αγοράς μόνο επειδή το κόστος εγγραφής υπολογίζεται ως ποσοστό της αξίας των ακινήτων. Η δικαστική πρακτική δείχνει ότι συχνά η μόνη απόδειξη πληρωμής από τον αγοραστή στον πωλητή είναι η απόδειξη από τον πωλητή. Η υπερβολική φασαρία με αποδείξεις μπορεί να αποφευχθεί εάν τα μέρη αναφέρουν την πραγματική αξία της σύμβασης, υποδεικνύοντας ότι τα χρήματα έχουν μεταφερθεί.

ΣΙ. Σε ένα συμβολαιογραφικό γραφείο, πιθανότατα θα σας ζητηθεί να χρησιμοποιήσετε ένα από τα πολλά τυποποιημένα πρότυπα συμβάσεων που είναι λίγο πολύ κατάλληλα για την περίπτωσή σας. Ένας ειδικός στον τομέα της νομοθεσίας περί γης, αφού μελετήσει διεξοδικά τα χαρακτηριστικά της συγκεκριμένης συναλλαγής σας, θα είναι σε θέση να συνάψει μια συμφωνία που να ταιριάζει καλύτερα στα συμφέροντα των μερών, να προβλέψει πιθανούς κινδύνους, εάν είναι απαραίτητο, να δώσει συστάσεις και να βοηθήσει στη συλλογή πρόσθετων έγγραφα που αποκλείουν τη δυνατότητα αμφισβήτησης της συναλλαγής στο μέλλον. Μια συμφωνία είναι επίσης δυνατή για περαιτέρω νομική υποστήριξη του ιδιοκτήτη του αποκτηθέντος ακινήτου, για παράδειγμα, τη μεταπώληση, τη χρηματοδοτική μίσθωση, την ανακατασκευή κ.λπ. Δεν αποκλείεται μια επιλογή στην οποία ένας δικηγόρος, αφού έχει αναλύσει προσεκτικά τα υποβληθέντα έγγραφα, θα σας προτείνει να απορρίψετε εντελώς αυτήν τη συναλλαγή,με κίνητρο υποδεικνύοντας πιθανά αρνητικά σενάρια. Τελικά, τα συμφέροντα των μερών στη συναλλαγή και ο δικηγόρος που αλληλεπιδρούν μαζί τους συμπίπτουν εντελώς, ενώ οι λειτουργίες ενός συμβολαιογράφου περιορίζονται σε μια απλή δήλωση για τη σύναψη συμφωνίας.

Β. Εάν η συμφωνία πρέπει να τροποποιηθεί πριν υποβληθεί στο UFRS (για παράδειγμα, τα μέρη αποφάσισαν να αλλάξουν την αξία του ακινήτου ή η συμφωνία πέτυχε την τελευταία στιγμή, αλλά ο πωλητής βρήκε έναν νέο αγοραστή πρόθυμο να αγοράσει το ακίνητο με τους ίδιους όρους), ο πωλητής μπορεί ανεξάρτητα να ξαναγράψει ένα έτοιμο συμβόλαιο εισάγοντας διορθωμένα δεδομένα. Εάν η σύμβαση συντάσσεται σε συμβολαιογράφο, είναι απαραίτητο να υποβάλετε εκ νέου αίτηση στον συμβολαιογράφο, να πληρώσετε το τέλος, δηλαδή να ξεκινήσετε εκ νέου τη διαδικασία, η οποία θα οδηγήσει σε σπατάλη χρόνου και χρήματος. Επιπλέον, για να αποφευχθούν πιθανές επιπλοκές, είναι σκόπιμο να τερματιστεί η συμφωνία που είχε συναφθεί προηγουμένως, η οποία απαιτεί την καλή θέληση και των δύο μερών και την κοινή επίσκεψή τους στο συμβολαιογραφικό γραφείο.

Μπορούμε να συμπεράνουμε ότι κατά τη σύναψη συναλλαγών σε ακίνητα, ο συμβολαιογράφος είναι ένας "επιπλέον σύνδεσμος"

Ναι, αλλά με μία μόνο και πολύ σημαντική προειδοποίηση - ο δικηγόρος που συμμετέχει στη σύνταξη της σύμβασης πρέπει να είναι ειδικευμένος ειδικός στον τομέα της χρήσης γης, να έχει εμπειρία στη σύναψη παρόμοιων συμβάσεων, να συμμετέχει επιτυχώς σε διαφορές που σχετίζονται με ζητήματα γης, να είναι υπάλληλος ενός οργανισμού που ειδικεύεται στην υποστήριξη συναλλαγών με ακίνητα.