Θέλω να αγοράσω ένα οικόπεδο - πώς να προσδιορίσω το πραγματικό κόστος ενός οικοπέδου

2024 Συγγραφέας: Sebastian Paterson | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-16 13:49

Αξία αγοράς ή αξία σε χρήση

Γιατί χρησιμοποιώ εισαγωγικά όταν μιλάω για την «αγοραία αξία» των οικοπέδων; Κατά τον προσδιορισμό της αγοραίας τιμής ενός οικοπέδου, συνήθως προχωρούν από τη μέση τιμή αγορών παρόμοια σε ποιότητα, τοποθεσία, περιοχή, είδος χρήσης οικοπέδων, που παράγονται για μια συγκεκριμένη (όχι πολύ μεγάλη) χρονική περίοδο. Κατά συνέπεια, όσο περισσότερο αναλύονται τέτοιες συναλλαγές, τόσο ακριβέστερα μπορεί να καθοριστεί η τιμή της περιοχής που μας ενδιαφέρει.

Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο οι συναλλαγές να γίνονται χρησιμοποιώντας παρόμοια χρηματοοικονομικά σχήματα, χωρίς ειδικούς όρους για τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας, τους περιορισμούς και τα βάρη.

Ωστόσο, στην πράξη, η χρήση αυτής της τεχνικής δεν δίνει πάντα μια αντικειμενική εικόνα της κατάστασης της αγοράς. Μέχρι σήμερα, η αγορά γεωργικής γης μόλις άρχισε να σχηματίζεται. Σε γενικές γραμμές, παρατηρήθηκε σοβαρός όγκος συναλλαγών γης μόνο τα τελευταία 5-6 χρόνια. Ναι, τον τελευταίο χρόνο ή δύο, έχει πραγματοποιηθεί αρκετά μεγάλος αριθμός μεταβιβάσεων ιδιοκτησίας, αλλά μου φαίνεται άσκοπη η διαπίστωση των πραγματικών τιμών αγοράς και πώλησης για μεγάλο αριθμό οικοπέδων.

Από τη μία πλευρά, ένας τεράστιος αριθμός αγροτεμαχίων αλλάζει ιδιοκτήτες ως αποτέλεσμα της διαδικασίας δωρεάς, αν και στην πραγματικότητα υπάρχουν συναλλαγές αγοράς και πώλησης. Δεδομένου ότι οι συναλλαγές δωρεάς είναι, στην πραγματικότητα, άφθονες συναλλαγές, πώς, σε τέτοιες περιπτώσεις, να εκτιμηθεί η αξία του ακινήτου που μεταφέρεται στον νέο ιδιοκτήτη;

Ναι, και όταν πραγματοποιείτε συναλλαγές για την πώληση οικοπέδων, πολύ συχνά η σύμβαση υποδηλώνει υποτιμημένη αξία του οικοπέδου - κυρίως για να πληρώσετε λιγότερους φόρους.

Από την άλλη πλευρά, δεν μπορείτε να καθοδηγηθείτε από τις τιμές που αναφέρονται στις διαφημιστικές προσφορές για την πώληση αντικειμένων ακινήτων. Πρώτον, πολύ συχνά, όταν πουλάτε ένα οικόπεδο, υπάρχουν πολλοί μεσάζοντες, προσθέτοντας το 20 ή και το 40-50% της αρχικής τιμής του οικοπέδου. Δεύτερον, οι ίδιοι οι γαιοκτήμονες εκθέτουν συχνά αντικείμενα σε διογκωμένη τιμή - λαμβάνοντας υπόψη το περαιτέρω εμπόριο για μια πτώση. Είναι πολύ πιο ευχάριστο για τον αγοραστή να αγοράσει ακίνητα με έκπτωση 10-15%, ενώ αισθάνεται σαν ικανός επιχειρηματίας. Τρίτον, η κατάσταση της αγοράς αλλάζει συχνά. Μία από τις πιο τυπικές επιλογές είναι όταν τα οικόπεδα προσφέρονται προς πώληση σε τιμή χαμηλότερη από εκείνη που εκτέθηκε προηγουμένως. Για παράδειγμα, υπάρχουν άλλα αγροτεμάχια με παρόμοια χαρακτηριστικά κοντά στο οικόπεδο,και ο ιδιοκτήτης αποφάσισε επειγόντως να τα πουλήσει με μεγάλη έκπτωση λόγω της επείγουσας ανάγκης για χρήματα.

Υπάρχει ένας άλλος λόγος για τον οποίο είναι δύσκολο να εκτιμηθεί η αγοραία αξία συγκεκριμένων οικοπέδων, η σχεδόν πλήρης απουσία αγοράς ενυπόθηκων δανείων για οικόπεδα.

Όπως είπα παραπάνω, μέχρι σήμερα, η αγορά γης (ειδικά για οικόπεδα για εμπορικά έργα, δηλαδή μεγάλες εκτάσεις) δεν έχει ακόμη σχηματιστεί. Ο όγκος των συναλλαγών σε συγκεκριμένες περιοχές και οι μέθοδοι υλοποίησής τους δεν επιτρέπουν τη διεξαγωγή αξιοπιστίας επαρκούς ανάλυσης για την ακριβή και αντικειμενική αξιολόγηση της αξίας της γης, μια ανάλυση που θα μπορούσε να ληφθεί ως βάση κατά την εξέταση ενός οικόπεδο ως υποθήκη χωρίς να προσελκύσει επιπλέον εγγύηση ή πρόσθετες οικονομικές εγγυήσεις …

Νομίζω ότι όχι, ειδικά αν δεν χρησιμοποιούμε τον αόριστο όρο «αγοραία αξία», αλλά μιλάμε για την «καταναλωτική αξία» αυτού ή αυτού του ιστότοπου. Εάν η «αγοραία αξία» νοείται ως το ποσό για το οποίο ένα οικόπεδο μπορεί να πωληθεί σε μια δεδομένη στιγμή, τότε κατά την αξιολόγηση της καταναλωτικής αξίας, εξετάζονται πολλοί παράγοντες, συμπεριλαμβανομένων των κυριότερων:

α) Δυναμική αλλαγών τιμών για οικόπεδα παρόμοια από κάθε άποψη για τις βραχυπρόθεσμες (1-2 ετών) και μεσοπρόθεσμες (5 έτη) περιόδους

β) Η αναμενόμενη δυναμική των αλλαγών στις τιμές του ιστότοπου, λαμβάνοντας υπόψη παράγοντες όπως τα μακροπρόθεσμα σχέδια για την ανάπτυξη της παρακείμενης περιοχής, την πολιτική και οικονομική κατάσταση σε μια συγκεκριμένη περιοχή, περιοχή, αντικείμενο της ομοσπονδίας, αλλαγές την οικολογική κατάσταση, τις κλιματολογικές διεργασίες σε μια δεδομένη περιοχή, τις κοινωνικές και δημογραφικές διαδικασίες κ.λπ.

γ) Ανάλυση πιθανών κινδύνων σε διάφορους τομείς ανάπτυξης αυτού του οικοπέδου, πιθανότητα υπέρβασης τέτοιων κινδύνων και υπολογισμός του σχετικού υλικού κόστους

δ) Πρόβλεψη ρευστότητας ενός οικοπέδου σε διαφορετικά στάδια της ανάπτυξής του.

Παρά το γεγονός ότι οι απαντήσεις σε καθένα από τα παραπάνω σημεία μπορεί να είναι αρκετά προσεγγιστικές, ο συνδυασμός τους, όταν μελετηθεί στο πλαίσιο ενός μαθηματικού μοντέλου, δίνει μια αρκετά ακριβή απάντηση σχετικά με την καταναλωτική αξία του ιστότοπου, η οποία θεωρείται ως η μέγιστη επιτρεπόμενη χρηματικό ποσό, η επένδυση των οποίων, κατά την αγορά γης, εξασφαλίζει την κερδοφορία της περαιτέρω ανάπτυξης του ιστότοπου.